Das Mietniveau in Offenbach ist konstant

Je nach Lage unterschiedlich hell, dunkel, laut oder leise: Wohnungen in Offenbach. Foto: "uncanny valley" / Offenbach

Ist die Miete angemessen? Ist eine Erhöhung möglich? Der Mietspiegel der Stadt Offenbach verschafft Vermietern und Mietern schnell einen kompakten Überblick: je nach Wohnlage, Baujahr und Ausstattung bildet er die Bandbreite ab, innerhalb derer sich die Mieten in der Stadt aktuell bewegen. Herausgegeben wird der Mietspiegel alle zwei Jahre gemeinsam vom Mieterbund Offenbach e.V., dem Wohnungsamt der Stadt und der Eigentümerschutz-gemeinschaft Haus & Grund Offenbach/Main, Verein für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.

„Wir haben ein relativ konstantes Mietniveau in Offenbach, es gibt eine klitzekleine Erhöhung zwischen einem und 1,5 Prozent“, fasste Bürgermeisterin Birgit Simon die Ergebnisse des Mietspiegels 2012 zusammen. Gemeinsam mit Detlef Dieckhöfer, Geschäftsführer des Mieterbund Offenbach e.V., Manfred Kind, Rechtsanwalt für den Eigentümerverein Haus & Grund Offenbach, und Lothar Kirchner, Amtsleiter des Wohnungsamtes der Stadt Offenbach, stellte sie die aktuellen Zahlen vor. In drei Sitzungen haben die Herausgeber seit Sommer diesen Jahres die Mietpreise in der Stadt genauer unter die Lupe genommen, die drei großen Baugesellschaften der Stadt GBO (Gemeinnützige Baugesellschaft Offenbach), Nassauische Heimstätte und Baugesellschaft Odenwaldring eG waren informell dabei.

Dieser „einfache“ Mietspiegel führt ausschließlich nicht preisgebundene Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 35 und 100 Quadratmetern in Mehrfamilienhäusern auf, deren Mieten innerhalb der letzten vier Jahre neu festgesetzt oder geändert wurden. Nicht berücksichtigt wird öffentlich geförderter Wohnraum im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes (Sozialwohnungen). Im Gegensatz zu einem qualifizierten Mietspiegel, wie ihn beispielsweise Darmstadt veröffentlicht, verzichtet Offenbach auf die wissenschaftliche Evaluierung durch ein Institut. „Die Vorteile dieses ausgehandelten, sogenannten einfachen Mietspiegels liegen auf der Hand“, erläutert Wohnungsamtsleiter Kirchner, „ denn bis zur Publikation der erhobenen Daten sind diese oft bereits nicht mehr aktuell.“ Zudem habe sich die gewählte Form des einfachen Mietspiegels in Offenbach über die Jahre bewährt, ergänzt Bürgermeisterin Birgit Simon, denn „er ist klar, transparent und für Laien verständlich.“

Das kann Manfred Kind aus der Praxis nur bestätigen, denn für Eigentümer und Vermieter hat sich der Mietspiegel neben dem Hinzuziehen eines Sachverständigen oder einer vergleichbaren Wohnung als ein anerkanntes Instrument etabliert, wenn es darum geht, Mieterhöhungen zu begründen.

Nicht nur Vermieter, auch die Mainarbeit stützt sich bei der Ermittlung der auf die Unterkunftkosten anrechenbaren Miete auf den Mietspiegel. Aber auch Mieter haben damit Argumente in der Hand, um den verlangten Mietzins für eine Wohnung beurteilen zu können: je nach Wohnlage und Ausstattung variieren die Kaltmieten in Offenbach zwischen 3,00 und 11,30 EURO. Drei Wohnlagen definiert der Mietspiegel: Wohnungen in einfacher Wohnlage, also an verkehrsreichen Durchgangsstraßen, Bahnlinien oder in Straßen mit kompakter Bebauung ohne Grün- oder Freiflächen (zwischen 3,10 EURO und 8,65 EURO), mittlere Wohnlagen besitzen weder besondere Vor- noch Nachteile (Quadratmeterpreise zwischen 3,70 und 10,25 EURO) und gute Wohnlagen sind durch eine aufgelockerte Bebauung in ruhiger, aber verkehrsgünstiger Lage gekennzeichnet (Quadratmeterpreise zwischen 4,10 und 11,30 EURO). Neben den Wohnlagen differenziert der Mietspiegel zwischen unterschiedlichen Baualtersklassen, diese haben die Herausgeber des Mitspiegels 2012 neu klassifiziert, um, so Wohnungsamtsleiter Kirchner, den Realitäten des Marktes besser zu entsprechen: „Altbau ist heutzutage nicht gleich Altbau und muss daher entsprechend differenziert betrachtet werden.“ Daher wurden die Baualtersstufen bis 1948 nun durch die Stufe bis 1960 ersetzt. Diese neue Stufe beinhaltet die bisherigen Werte bis 1948 und 1949 bis 1960. Neu ist auch die Stufe ab 2008, der zugleich für eine Neuklassifizierung der Bauten von 1995 bis 2007 sorgte. Dies war nötig, da Wohnungen mit Baujahr 1995 eben inzwischen auch schon 17 Jahre alt sind und nicht mehr Neubaustandards entsprechen. Unterschieden wird nun in den fünf Baualtersstufen bis 1960, von 1961 bis 1978, von 1979 bis 1994, 1995 bis 2007 und eben Bezugsfertigkeit ab 2008. Letztes Unterscheidungskriterium ist die Ausstattung mit Bad oder Dusche und/oder Zentralheizung.

Keine Berücksichtigung findet der allgemeine Fluglärm, darauf wird im Mietspiegel explizit hingewiesen. Allerdings geht Bürgermeisterin Simon davon aus, dass die zunehmende Lärmbelästigung seit Inbetriebnahme der Nord-West-Landebahn sich langfristig auch im Mietpreisniveau der Stadt niederschlagen kann. Denn wenn beispielsweise das bestehende Nachtflugverbot vom Bundesverfassungsgericht in Leipzig im März kommenden Jahres nicht bestätigt wird, könnte dies durchaus dazu führen, dass Vermieter die gewünschte Miete nicht mehr realisieren können. „Das Marktgeschehen wird durch das freie Marktrecht bestimmt“, meint Detlev Dieckhöfer. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter die Konditionen gemeinsam aushandeln – die Ergebnisse dieser Verhandlungen liegen dann in der nächsten Ausgabe des Mietspiegels 2014 vor.